孙宏斌:对未来楼市的10个判断..

2019-08-31阅读


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判断1 未来不确定

5年走势不好说,核心看政府对地产如何定位




判断2:总盘子

15万亿的蛋糕,保持几年问题不大


未来房地产市场的容量,孙宏斌认为:“中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大,因为你的投资摆在那里,我相信在15万亿量级上保持好几年问题不大。


再从短期来看,房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有。原因就在于,一二线城市包括融创在的城市市场需求还是“很强劲”的,政府也有供应的冲动,因为地方政府也需要资金,所以,大幅下降可能性不太大。


其三,大盘涨点、降点其实和融创关系不大,或者今年降一点、明年涨多点,其实更融创关系也不大。


老孙的潜台词或者在于房地产15万亿的蛋糕,自己才5000多亿,市占率才3%多一点;其次,老孙强调未来一些公司会出局,但是其他公司不增加也不可能,否则销售的都去哪儿了?


未来融创业绩,从销售额上说,老孙认为会有比较稳定的增长!


2019年融创的销售目标是5500亿,今非昔比了!而且截止目前,融创拥有土储总货值约2.82万亿,83%位于一二线城市,即使如此,平均土地成本只有4307元/平方米,显然,未来融创的业绩和利润,还是很有爆发力的。


判断3:下半年如何?

货币与按揭压力,2019下半年压力会很大




判断4:本轮调控的核心

所有房价不能超过一定上限!




判断5  重视本轮调控之变

从需求端向融资端调整





判断6:土地市场下行最低点

在2019年底,或者在明年




判断7  当下房企症结

表面是现金流问题,实质是项目质量问题




判断8  城市走势

一二线、强三线问题不大,销售压力大的是3到8线城市




判断9   未来负债率

要么降低,要么就死了




判断10 并购市场

未来并购数量会更多,但“坑”也会更大


融创是并购王,当并购在楼市几轮筛选过之后,未来楼市并购是否越来越少?


对此,孙宏斌有不同的看法和提醒。


其一,今后会有更多的并购发生。原因是资金融资大面积收紧。就并购本身而言,应该是国家、央行等应该鼓励的。核心因为并购对于行业而言,可以化解一些风险和社会危机,因为有些企业出问题后被并购,最终是对他的客户好、对银行也好,对债权人也好。


其二、并购做了这么多年后,如今的并购的风险也在加大,通俗的说是并购的坑,越来越大。


当下很多的并购算账算不过来,没法看。所以,融创特别小心。比如表面上是他缺钱了,但实质是项目问题。要是项目真的特别好、特别便宜的话,很容易把它卖掉,它很容易找到钱的,其实市场中的股权投资的钱还是挺多的。


并购最大的坑可能就是保底,即保你10%,但事实上这就是个坑,他都活不了,他上哪保你10%,所以保底是一个很大的问题。


融创并购上并进来两三百亿体量,其实是非常小心,很多就直接叫停了。因为融创有一个标准,不符合标准的,不管是什么样的项目都不会做,这是并购纪律。


其次,上半年融创有600个并购合同上报到集团,这些项目其实地方上早都谈得差不多了,但最终能上得肯定是十选一,二十选一的,所以最终融创的并购质量是很靠谱的。因为是优中选优。


小结


融创全年的业绩如何?


2019年融创的销售目标是5500亿!而截止目前,融创上半年销售2142亿,下半年可售货值5722亿,按照60%去化率来算,全年预计5575亿。如果65%去化率,则是逼近5900亿。


显然,今日融创,已今非昔比!



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