购买二手房时,如何评估一个合理的购买价格?

2020-02-15阅读
如果你知道如何对你所购的二手房进行正确的价格预估,这样在你和业主洽谈时心里就有个数了。


  

要想知道如何评估房价,首先得知道哪些因素会对房价产生影响。


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房屋因素
  1.折旧影响:房屋竣工后即进入折旧期,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。因此,在看房时,要知道该房屋的剩余使用年数。
  2.楼层影响:如果1层和5层为基准价,2层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层为+3%;无朝南窗户的为-5%(相对来说,3、4层是属于有加分的楼层)。

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环境因素
  1.在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区。如小区平面布局、设施、绿化、房屋外观造型等,旧房都要大打折扣。平常在看房的路上应该多关注小区的整体环境状况,以及楼层的环境。

  2.该地区的居民结构、文化氛围、配套设施等都会对房屋产生较大的影响。如无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%。小区周围如果分布着学校,小区内有专门给老人和孩子提供的娱乐场所,这些都是加分的。


  了解了影响房价的因素后,接下来就要看看评估房价的方法了:

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看地段与交通
  在城市这个有限的空间里,中心城区黄金地段属于稀缺资源,谁拥有它就意味着谁可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟的生活配套资源等,房价则不言而喻。现在越来越多的上班族趋向于购买交通便利的房屋,最重要的原因就是看重了出行便捷。在这里需要注意的是,评估此类房产时,还应综合考虑由交通工具所造成的噪声、房产周围卫生状况、空气质量等相关因素对房屋居住环境产生的影响。

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看居住情况、周边配套
  有了强大的物业管理团队,小区的生活可以减少很多不安全因素。安静、祥和的居住环境,给人一种精神上的愉悦,住的舒适和放心。如果所居住的房产周边有大型的商场、卖场及商业版块,社区配套中的菜场、超市、银行、邮局、餐饮店等十分齐全,其房价也是不言而喻了。

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看房屋的楼层与建筑年代
  通常在同一幢房屋内,多层房屋由于楼层的差异,每平方米建筑面积可相差50-300 元不等。房龄大,房价自然会低一些。

4
看房型、朝向和装修情况
  在同一地段,且建筑面积相同的情况下,竖套房型比横套高。在同一幢房屋内,同一层次的房屋,由于朝向的不同,其每平方米建筑面积可相差 50-200 元。对5年以上的老式房屋装修,其装修成本则可进行折旧。再者,装修风格如果比较新潮不易过时的,也是可以加分的。

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看市场供求、城市规划
  房地产的市场需求在不同的时期,会有一定程度的差异。在购房前,需要对当下的房地产行情有所知晓。城市的新旧城区在房价上有巨大的差异。


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